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  • 煦家律師事務所

民事 - 分割共有物 - 原物分割,不跟你們一起了

已更新:2022年2月27日

許阿姨有五個兄弟姊妹,加自己就是六個,自己是大姊,從小因為家境不好,所以許阿姨念完小學就外出打拼,不管是結婚前還是結婚後,只要自己攢了錢,就寄回家裡給爸媽供弟弟妹妹讀書。


許阿姨第一次來事務所時,聊到自己的弟弟妹妹,說有一個弟弟唸到碩士、兩個弟弟唸到大學、一個妹妹嫁到日本、另一個妹妹嫁到天母,言談間頗以弟妹成就為榮。


律師問她為什麼要來諮詢,她說家裡後來存夠了錢,爸爸在鄉下買了一塊地,上面蓋了2間平房。


後來,父親走了,因為沒有遺囑,不動產就變成媽媽和六個子女共有,許阿姨說當初父親在的時候,弟弟們不敢說什麼,父親一離開,弟弟們就決定把媽媽送養老院,土地賣給有興趣的開發商。


許阿姨說她知道的時候,媽媽已經在收行李了,趕去質問弟弟,他們說他們持分過半、人數也過半,土地要租、要賣,他們幾個就可以決定了。


許阿姨想問弟弟們說的是否正確,以及有沒有解方。而依照民法第820條第1項、土地法第34條之1第1項的規定,弟弟們和那位住石牌倒戈的妹妹,他們合計的持分和人數的確過半,完全可以直接多數霸凌少數共有人,片面決定不動產要租給誰、要怎麼用,甚至賣掉都沒問題。


最後,許阿姨接受律師建議,同時聲請假處分、提起分割共有物訴訟、聲請訴訟繫屬註記,並且直接寄律師函給想買土地的開發商,打消開發商購買土地的念頭。


目前訴訟中,法官心證傾向將土地(如右圖)分成兩部分,許阿姨、媽媽和日本妹妹分到左側有黑黑房子的部分,三個弟弟+石牌妹妹分到右側部分,至於分界線如何拉,兩造差不多已達成共識,等本文張貼出來時,應該是已經達成和解了。


這類型訴訟,佔目前事務所全部案件大約四分之一左右,關於分割共有物訴訟,它法律面和事實面其實都不會很複雜,有些人甚至自己網路查一查就自己上了,那為什麼還有那麼多客戶要委任律師打分割訴訟呢?


第一、這類型訴訟的標的價值通常都很高,一般幾百萬以上跑不掉,律師委任費跟不動產價值相比,所佔趴數甚至比房仲抽的仲介費還低,而訴訟中有時候一個環節沒把握住,或是一些小眉角只要一主張,兩個分割方案價值差的可能就是10趴、20趴以上,就是一個省小錢、虧大錢的道理。


第二、也是因為標的價值比較高,一般人是無法承受打輸官司的後果,因為損失真的很大,因此有些人寧願委任律師,至少訴訟過程和結果都會在一個比較可控的範圍之內。


第三、有些人認為,那我一審自己打,結果不如預期的話,二審再請律師就好啦,但分割共有物案繳給法院的裁判費,有時候是比律師費還要高的,而如果要上訴二審,是要再繳一次裁判費,而且金額是一審的一點五倍。

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